Da questa classificazione dipendono la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, la possibilità di accedere alle detrazioni fiscali e perfino il diritto dell'inquilino a una riduzione del canone quando i lavori si prolungano. In questa guida vediamo cosa comprende ciascuna categoria, chi deve sostenere i costi e cosa prevede la normativa fiscale in vigore.
Cosa si intende per manutenzione ordinaria
La manutenzione ordinaria comprende tutti gli interventi necessari a conservare l'immobile in efficienza nel suo uso quotidiano: riparazioni di piccola entità, opere che rinnovano o sostituiscono le finiture, interventi che mantengono in funzione gli impianti esistenti senza modificarli.
Gli interventi di manutenzione ordinaria a carico dell'inquilino
Nella pratica, rientrano nella manutenzione ordinaria a carico di chi abita l'immobile la riparazione di rubinetti, maniglie e serrature, la sistemazione di avvolgibili e tapparelle che si usurano con l'uso, la manutenzione annuale della caldaia con il controllo dei fumi eseguito da un tecnico abilitato, la tinteggiatura interna quando serve a rimediare alla normale usura, la sostituzione di lampadine e piccoli componenti elettrici, la pulizia e lo spurgo ordinario degli scarichi. Sulle parti comuni condominiali, all'inquilino spettano le quote di pulizia, i consumi (per esempio l'energia dell'ascensore), le ispezioni e i collaudi periodici degli impianti.
Un dettaglio che molti inquilini scoprono a proprie spese: trascurare la manutenzione ordinaria può trasformare in proprio un costo che sarebbe stato del proprietario. La caldaia che si guasta perché non è mai stata sottoposta al controllo annuale, per esempio, ricade sulla responsabilità di chi doveva prendersene cura, cioè il conduttore. Vale però anche il principio opposto: se il guasto deriva dalla naturale usura dell'impianto o da un vizio preesistente alla consegna, e l'inquilino ha adempiuto ai propri obblighi di custodia, la spesa torna in capo al proprietario. Per questo il verbale di consegna, con lo stato di ogni impianto fotografato all'ingresso, è il miglior alleato di entrambe le parti.
Cosa sono i lavori di manutenzione straordinaria
La manutenzione straordinaria riguarda invece le opere necessarie a rinnovare o sostituire parti anche strutturali dell'immobile e a realizzare o integrare gli impianti, senza alterare la volumetria complessiva e la destinazione d'uso. È la categoria degli interventi importanti, non ricorrenti, che vanno oltre la conservazione quotidiana del bene: qui la logica non è "mantenere in efficienza", ma riportare o adeguare l'immobile a un livello di funzionalità che il tempo, l'usura profonda o le nuove norme hanno superato.
I lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario
Sono tipici lavori di manutenzione straordinaria la sostituzione della caldaia giunta a fine vita, il rifacimento dell'impianto elettrico o idraulico, la sostituzione degli infissi, il rifacimento del tetto, della facciata o dei frontalini dei balconi, l'installazione ex novo o la sostituzione dell'ascensore e del suo motore, gli adeguamenti richiesti dalla legge come l'impianto antincendio dei garage o la messa a norma degli impianti. Tutti questi interventi spettano al locatore, perché attengono alla sua obbligazione di fondo: mantenere l'immobile in condizioni tali da servire all'uso convenuto per tutta la durata del contratto.
Vale anche una tutela specifica per l'inquilino: se le riparazioni si protraggono per oltre venti giorni, il Codice Civile riconosce una riduzione del canone proporzionata al mancato godimento; se i lavori rendono inabitabile la parte di casa necessaria alla famiglia, può addirittura ottenere lo scioglimento del contratto.
Differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria: chi paga cosa
Ricapitolando, le differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria si possono leggere su tre piani. Per natura dell'intervento: conservazione dell'esistente da un lato, rinnovo e sostituzione dall'altro. Per frequenza e importo: spese ricorrenti e contenute contro spese episodiche e rilevanti. Per soggetto obbligato: la piccola manutenzione dipendente dall'uso grava sull'inquilino, tutto il resto sul proprietario.
Restano le zone grigie, ed è per questo che nella prassi si fa ampio riferimento alle tabelle di ripartizione degli oneri accessori concordate dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini, spesso allegate ai contratti a canone concordato: elencano voce per voce centinaia di casi concreti. Il contratto può disciplinare diversamente alcune voci, ma con un limite importante nelle locazioni abitative: le clausole che scaricano sull'inquilino spese che la legge pone inderogabilmente a carico del proprietario possono essere contestate. Il consiglio, per entrambe le parti, è documentare tutto: lo stato dell'immobile nel verbale di consegna, le manutenzioni eseguite, le segnalazioni dei guasti fatte per iscritto.
Detrazioni fiscali: cosa spetta per ordinaria e straordinaria
Il capitolo fiscale completa il quadro, con una regola di fondo che ricalca la distinzione appena vista. Il bonus ristrutturazione, confermato per il 2026 con detrazione del 50% per l'abitazione principale di chi possiede l'immobile e del 36% per gli altri casi, su un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, premia gli interventi di manutenzione straordinaria, oltre a restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.
La manutenzione ordinaria da sola non dà diritto alla detrazione sulle singole unità immobiliari: tinteggiare casa o riparare un pavimento non genera bonus. Ci sono però due eccezioni rilevanti. La prima: gli interventi ordinari diventano detraibili quando sono parte di un intervento più ampio di categoria superiore, assorbiti nella pratica complessiva. La seconda: sulle parti comuni condominiali anche la manutenzione ordinaria è agevolabile, per la quota che ciascun condomino sostiene.
Per fruire del bonus restano fondamentali gli adempimenti: pagamento con bonifico parlante (con causale dedicata, codice fiscale del beneficiario della detrazione e partita IVA dell'impresa), fatture intestate correttamente e, dove richiesti, i titoli edilizi dell'intervento. La detrazione si recupera in dieci quote annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi.
Dal 2027, salvo nuove proroghe, le percentuali scenderanno al 36% per l'abitazione principale e al 30% negli altri casi: chi programma lavori che aumentano il valore locativo dell'immobile ha quindi convenienza a muoversi per tempo, anche in vista degli obblighi energetici in arrivo con le case green.
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Come abbiamo visto, la gestione delle manutenzioni è uno dei terreni più delicati del rapporto di locazione: distinguere ciò che spetta al proprietario da ciò che grava sull'inquilino, documentare gli interventi e prevenire le contestazioni richiede attenzione costante, e ogni disaccordo su una spesa può incrinare un rapporto altrimenti sereno.
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