Ha però un metodo: confrontare il rendimento netto che la casa può produrre in locazione con l’impiego alternativo del capitale che si otterrebbe vendendo, e pesare il risultato con tre variabili personali, cioè il bisogno di liquidità, l’orizzonte temporale e la tolleranza al rischio.In questa guida applichiamo questo metodo con numeri concreti: quanto rende oggi un immobile in locazione, quanto costa venderlo, quali rischi comporta ciascuna strada e quali domande porsi per capire se sia meglio vendere o affittare nella propria situazione.
Affittare o vendere casa: le due logiche a confronto
La domanda affittare o vendere casa si riduce a un confronto tra due numeri: il rendimento netto annuo che l’immobile può generare in locazione e ciò che il capitale netto ricavato dalla vendita renderebbe se investito altrove. Un esempio aiuta a inquadrare la scelta.
Un appartamento del valore di 200.000 euro affittato a 800 euro al mese produce 9.600 euro lordi l’anno, pari al 4,8%; tolti IMU, cedolare secca e una quota prudenziale per manutenzioni e periodi di sfitto, il rendimento netto si colloca intorno al 3-3,5%. Venduto oggi, lo stesso immobile frutta circa 192.000 euro netti dopo la provvigione d’agenzia, una somma che va poi reinvestita per continuare a produrre reddito.
Nessuno dei due numeri è giusto in assoluto. La locazione vince quando il rendimento netto è competitivo, non serve liquidità immediata e si ragiona su un orizzonte di almeno dieci anni; la vendita vince quando il capitale ha un impiego concreto nel breve periodo, il mercato è in una fase di prezzi alti o l’immobile richiede investimenti che ne comprimerebbero la resa. Le sezioni che seguono analizzano le voci che entrano in questo calcolo.
I vantaggi dell’affitto: una rendita che dura nel tempo
Il primo tra i vantaggi dell’affitto è la rendita periodica. In Italia il rendimento lordo di una locazione abitativa si colloca oggi indicativamente tra il 4% e il 6% annuo del valore dell’immobile: più alto nelle città medie e nelle zone a forte domanda studentesca o lavorativa, più basso nei centri storici delle grandi città, dove i prezzi d’acquisto sono elevati rispetto ai canoni.
Il secondo è la conservazione del patrimonio. Il proprietario mantiene un bene reale che nel lungo periodo tende a difendere il proprio valore dall’inflazione, mentre il canone può essere adeguato ogni anno all’indice ISTAT, se il contratto lo prevede e non si è optato per la cedolare secca. Alla scadenza del contratto, un 4+4 a canone libero o un 3+2 a canone concordato, la decisione di vendere resta sempre aperta: la vendita, al contrario, è irreversibile.
Il terzo è fiscale. Con la cedolare secca il canone è tassato con aliquota sostitutiva del 21%, che scende al 10% nei contratti a canone concordato, senza imposta di registro né bollo e senza cumulo con gli altri redditi IRPEF. Su un canone di 9.600 euro l’anno la differenza tra i due regimi vale oltre 1.000 euro. Sulla seconda casa resta comunque dovuta l’IMU, che per i contratti a canone concordato è ridotta del 25% per legge.
Gli svantaggi dell’affitto: rischi e impegni da non sottovalutare
Affittare non è una rendita passiva. Il rischio principale è la morosità: quando l’inquilino smette di pagare, la rendita si trasforma in un costo. Alle mensilità non incassate si sommano le spese legali della procedura di sfratto, che ammontano di norma ad alcune migliaia di euro, e i tempi per rientrare in possesso dell’immobile, che in molte città italiane superano l’anno. Nel frattempo, IMU, spese condominiali e manutenzioni restano a carico del proprietario. È un rischio che oggi può essere limitato grazie al servizio di affitto garantito come SoloAffittiPAY il proprietario incassa ogni mese canone e oneri accessori indipendentemente dalla solvibilità dell’inquilino e, se questi non paga, è SoloAffittiPAY a coprire le mensilità e a farsi carico di recupero del credito e sfratto, restituendo alla locazione la natura di rendita continua e protetta.
Poi vi è anche il rischio di sfitto e usura. Tra un contratto e l’altro l’immobile resta vuoto in media uno o due mesi, cioè il 10-15% del canone annuo, e ogni cinque-dieci anni servono interventi di rinfresco che nel tempo assorbono circa l’1% del valore dell’immobile all’anno. Sono queste le voci che portano il rendimento dal 4,8% lordo dell’esempio a un rendimento netto del 3-3,5%, ed è quest’ultimo il dato da confrontare con la vendita.
I vantaggi della vendita: liquidità immediata e zero pensieri
Il vantaggio della vendita è la liquidità: il capitale incassato può servire ad acquistare la prima casa, estinguere un mutuo, sostenere i figli o essere diversificato su strumenti finanziari. In una fase di mercato favorevole, vendere permette anche di realizzare la rivalutazione maturata negli anni, senza attendere che si traduca in canoni futuri.
C’è poi la semplificazione: si azzerano IMU, spese condominiali, manutenzioni, adempimenti fiscali e qualsiasi rischio legato all’inquilino. Per chi vive lontano dall’immobile, ha più proprietà da gestire o non vuole occuparsi di locazioni, è un beneficio che pesa quanto quello economico.
Dal punto di vista fiscale, la vendita di un immobile posseduto da più di cinque anni non genera plusvalenza tassabile per il privato; lo stesso vale, anche entro i cinque anni, per la casa adibita ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. Per gli immobili ricevuti per successione la plusvalenza non è mai imponibile.
Come capire se è meglio vendere o affittare: cinque domande per decidere
Serve una somma importante entro un anno? Se sì, la vendita è la strada naturale: nessuna rendita da locazione può generare in tempi brevi un capitale paragonabile al valore dell’immobile. Se no, la locazione consente di costruire un’entrata stabile mantenendo un patrimonio disponibile per il futuro.
Quanto rende davvero l’immobile? Il calcolo è canone annuo meno IMU, imposte, quota di manutenzioni e sfitto, diviso per il valore di mercato. Sopra il 3% netto la locazione è competitiva con la maggior parte degli impieghi a basso rischio; sotto il 2% conviene valutare la vendita.
Dove si trova e in che stato è? Un immobile in buono stato in una zona con domanda di locazione elevata, per esempio vicino a un’università, dove gli studenti fuori sede, sostenuti anche dalle detrazioni fiscali sull’affitto, garantiscono un bacino costante di inquilini, si affitta in poche settimane. Un immobile che richiede una ristrutturazione costosa o si trova in un’area con poca domanda espone a lunghi periodi di sfitto: qui vendere è spesso la scelta più razionale.
In che fase è il mercato? Prezzi alti e domanda vivace favoriscono la vendita; prezzi in calo e canoni in crescita favoriscono l’affitto. Vendere in un momento sfavorevole cristallizza un prezzo basso, mentre la locazione permette di attendere una congiuntura migliore continuando a incassare.
Quanto pesa il rischio di un inquilino moroso? È la variabile che più spesso fa pendere la bilancia verso la vendita, anche quando i numeri direbbero il contrario. Ed è anche l’unica che oggi si può neutralizzare, affidando la tutela della rendita a un partner specializzato.
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Come abbiamo visto, nella scelta tra affittare o vendere la locazione offre una rendita continuativa e la conservazione del patrimonio, ma porta con sé il timore della morosità e il peso della gestione. Sono proprio questi due elementi a spingere molti proprietari verso una vendita che, sui numeri, non sarebbe la scelta più vantaggiosa.
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