Cosa si intende per affitto breve: definizione e caratteristiche principali
L'affitto breve è una tipologia di locazione immobiliare caratterizzata da una durata limitata, specificamente regolamentata dalla normativa italiana. Secondo il D.L. 24/04/2017 n.50, si definiscono affitti brevi tutte le locazioni di durata compresa tra 1 e 30 giorni.
Questa formula si distingue nettamente dai contratti di locazione tradizionali (4+4 o 3+2) e si colloca in un segmento di mercato che risponde alle esigenze di chi cerca soluzioni abitative temporanee, come:
- Turisti in visita per brevi periodi.
- Professionisti in trasferta di lavoro.
- Studenti in cerca di alloggio per periodi limitati.
- Persone che necessitano di sistemazioni temporanee per motivi familiari o personali.
La caratteristica fondamentale degli affitti brevi è proprio la loro temporaneità, che offre vantaggi sia ai proprietari che agli inquilini, ma comporta anche specifici obblighi e adempimenti da rispettare.
Affitto breve vs. contratto transitorio: quali differenze?
È importante non confondere l'affitto breve con il contratto transitorio, sebbene entrambi condividano l'elemento della temporaneità. Il contratto transitorio è disciplinato dalla Legge 431/98 e può avere una durata fino a 18 mesi, come stabilito dal DM 160/01/17.
Le principali differenze tra le due formule di locazione, dunque, sono:
- Durata: mentre l'affitto breve può durare massimo 30 giorni, il contratto transitorio può arrivare fino a 18 mesi.
- Motivazione: il contratto transitorio richiede un'esplicita esigenza di transitorietà da parte dell'inquilino o del proprietario.
- Documentazione: il contratto transitorio richiede documentazione specifica e deve rispettare i parametri degli accordi territoriali locali per quanto riguarda il canone.
- Registrazione: il contratto transitorio richiede sempre la registrazione, mentre l'affitto breve ne è esente in determinate condizioni.
Come funziona l'affitto breve: requisiti e normativa attuale
Per capire come funziona l'affitto breve è fondamentale conoscere i requisiti e le condizioni necessarie per poter legittimamente stipulare questo tipo di contratto. La normativa è stata chiarita e ampliata dal Decreto n. 50/2017, che ha definito le seguenti regole.
Possono concludere contratti di affitto breve:
- Persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa.
- Sublocatori (novità introdotta dal decreto 50/2017).
- Comodatari che stipulano contratti non come proprietari.
- Proprietari che affittano singole stanze di un'abitazione.
È importante sottolineare che entrambe le parti devono essere persone fisiche che agiscono al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Non è quindi possibile stipulare un contratto breve con inquilini-società (come nel caso dei contratti ad uso foresteria).
Inoltre, l'immobile oggetto del contratto deve essere esclusivamente ad uso abitativo, appartenente alle categorie catastali da A1 a A11, con l'esclusione della categoria A10 (uffici e studi privati).
Infine, una delle novità introdotte dal Decreto 50/2017 è la possibilità di includere nel contratto di affitto breve alcune prestazioni di servizi accessori, come:
- Fornitura di biancheria.
- Pulizia dei locali.
- Utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.
Rimangono invece esclusi i servizi tipici delle attività professionali/imprenditoriali come:
- Servizio di colazione.
- Somministrazione di alimenti e bevande.
- Noleggio auto.
- Guide turistiche o interpreti.
Come stipulare un contratto di affitto breve: le 5 regole fondamentali
Per stipulare correttamente un contratto di affitto breve, è necessario seguire queste 5 regole fondamentali:
- Durata massima di 30 giorni: il periodo di locazione non può superare i trenta giorni consecutivi.
- Forma scritta obbligatoria: come per i contratti a lungo termine, è necessario avere un contratto scritto, anche se la forma è libera.
- Immobile ad uso abitativo: l'immobile deve appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10).
- Parti contraenti: sia proprietario che inquilino devono essere persone fisiche che agiscono fuori dall'esercizio di attività d'impresa.
- Registrazione: non è obbligatoria, ma diventa tale se la somma della durata dei contratti intestati allo stesso inquilino supera i 30 giorni.
Il contratto di affitto breve è quindi una scrittura privata che non segue uno schema rigidamente predefinito, ma deve contenere gli elementi essenziali per identificare le parti, l'immobile, la durata e il corrispettivo pattuito.
Regime fiscale degli affitti brevi: cedolare secca e tassazione
Un aspetto fondamentale da considerare quando si decide di avviare un'attività di affitto breve riguarda la tassazione dei redditi derivanti da questi contratti. La normativa prevede diverse opzioni, tra cui la più vantaggiosa è generalmente quella della cedolare secca.
Per i redditi derivanti dai contratti di affitto breve, il proprietario può optare per il regime della cedolare secca (articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011), che prevede:
- Un'aliquota fissa del 21% sul reddito percepito.
- Esenzione dal pagamento dell'imposta di registro e di bollo.
- Impossibilità di richiedere aggiornamenti del canone, anche se previsti nel contratto
Ad esempio, un proprietario che in un anno ha percepito un reddito complessivo di 8.000 euro da affitti brevi, optando per la cedolare secca pagherà 1.680 euro di imposta (21% di 8.000).
In alternativa, il proprietario può scegliere di sommare il reddito da locazione breve ai suoi altri redditi personali, assoggettandolo quindi alle aliquote Irpef progressive. In questo caso, potrà usufruire di una deduzione forfettaria del 5% sul canone percepito.
Novità fiscali introdotte dal Decreto 50/2017
La grande novità introdotta dal decreto n. 50/2017 è l'estensione del regime di cedolare secca anche ai redditi derivanti da:
- Contratti di sublocazione.
- Contratti di comodato.
- Locazioni comprensive di servizi accessori.
Prima di questa modifica, tali redditi erano classificati come "redditi diversi" e non potevano beneficiare della cedolare secca.
Cosa rientra nel reddito imponibile?
È importante specificare che il canone di affitto breve spesso include anche il costo forfettario dei servizi accessori (acqua, gas, ecc.). Tali spese sono escluse dalla base imponibile quando:
- Sono sostenute direttamente dall'inquilino.
- Sono riaddebitate dal proprietario all'inquilino sulla base di una contabilizzazione effettiva (lettura dei contatori).
Obblighi di comunicazione: dichiarazione dei dati degli ospiti
Un aspetto spesso sottovalutato, ma di grande importanza riguarda l'obbligo di comunicare i dati degli ospiti alle autorità competenti. In particolare:
- Comunicazione alla Questura: secondo l'articolo 109 del T.U.L.P.S. (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza), i gestori di strutture ricettive hanno l'obbligo di comunicare alla Questura, entro 24 ore dall'arrivo, le generalità delle persone alloggiate.
Per gli affitti brevi, sebbene la normativa non sia sempre esplicita, è consigliabile adempiere a tale obbligo utilizzando il Portale Alloggiati gestito dalla Polizia di Stato, che ha sostituito le precedenti "schedine alloggiati" cartacee. - Comunicazione ai fini statistici: in molte regioni è inoltre previsto l'obbligo di comunicare, a fini statistici, i dati relativi agli arrivi e alle presenze turistiche. Questa comunicazione avviene generalmente attraverso portali telematici regionali.
- Adempimenti per gli intermediari: gli intermediari (agenzie immobiliari, piattaforme online) hanno obblighi specifici, ossia comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per loro tramite, nonché trattenere e versare una somma pari al 21% del canone (come acconto cedolare) se incassano direttamente il corrispettivo.
Registrazione del contratto di affitto breve: quando è obbligatoria?
I contratti di affitto breve, di durata non superiore a 30 giorni, non sono soggetti all'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Esistono tuttavia delle eccezioni:
- Se la somma della durata dei contratti stipulati con lo stesso inquilino supera i 30 giorni nell'anno.
- Se nel contratto è inserita la clausola di tacito rinnovo.
- Se le parti decidono volontariamente di registrare il contratto.
In caso di registrazione obbligatoria, questa deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto, con il pagamento dell'imposta di registro (2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro), a meno che non si opti per il regime della cedolare secca.
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