La confusione nasce spesso da una prassi consolidata, ma non sempre corretta dal punto di vista normativo. Molti proprietari considerano la tinteggiatura casa in affitto una responsabilità automatica dell'inquilino, ma la realtà giuridica è ben diversa e merita un approfondimento accurato.
Cosa dice la normativa sulla tinteggiatura a fine locazione
Dal punto di vista legislativo, non esiste alcun obbligo normativo che imponga all'inquilino di procedere alla tinteggiatura dell'immobile al termine del contratto di locazione. Il riferimento fondamentale è l'articolo 1590 del Codice civile, che stabilisce chiaramente i doveri dell'inquilino al momento della riconsegna:
“Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”.
Questo significa che l'inquilino deve riconsegnare l'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto, considerando però il normale deterioramento derivante dall'uso abitativo. La tinteggiatura delle pareti, infatti, è soggetta a un naturale degrado nel tempo che non può essere imputato come responsabilità dell'inquilino.
La sentenza della Cassazione n. 29329/2019
Una pronuncia particolarmente significativa della Corte di Cassazione (Sez. III Civile del 13 novembre 2019, n. 29329) ha chiarito definitivamente la questione, stabilendo che la tinteggiatura rientra nella normale usura derivante dall'abitare in un immobile.
La sentenza ha specificato che “rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti”. Questo principio conferma che le tracce lasciate dall'utilizzo quotidiano dell'immobile non costituiscono un danno di cui l'inquilino debba rispondere.
La Corte ha, inoltre, dichiarato nulla qualsiasi clausola contrattuale che obblighi l'inquilino a sostenere le spese per la tinteggiatura, considerandola una forma di manutenzione ordinaria che deve rimanere a carico del proprietario.
Questo il passaggio decisivo della sentenza sul punto:
“La clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa legge 392/78 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore (Cass. 5/8/2002, n. 11703).”
Una sentenza che solleva alcuni dubbi
Qui iniziano le nostre perplessità, perché, nonostante non si possa non tenere conto di quanto disposto da una pronuncia della Suprema Corte, le motivazioni che portano alla decisione sono contestabili.
In sostanza la Corte, basandosi su una precedente sentenza del 2002 che stabiliva l'incompatibilità con l'art. 79 L. 392/78 della clausola sulla tinteggiatura a fine locazione, riprende in pieno l’assunto e conclude che la clausola sia da considerarsi contraria all'art. 79 L. 392/78 e pertanto nulla.
Peccato che nel caso esaminato dalla Corte si stia trattando di locazione ad uso abitativo e che l’articolo 79 L. 392/78 sia stato, per la locazione abitativa, abrogato dall’art. 14 della L. 431/98 con riferimento ai nuovi rapporti di locazione:
Art. 14.
(Disposizioni transitorie e abrogazione di norme).
[…]
- Sono altresì abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
- Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data.
Ora, la sentenza n. 11703/2002, richiamata a supporto delle conclusioni, sicuramente considerava un rapporto preesistente alla 431/98 per il quale quindi l'art. 79 era ancora valido, ma questa recentissima sentenza non considera (a quanto è dato osservare) che invece si stava giudicando un rapporto certamente successivo all’entrata in vigore della L. 431/98, al quale l'art. 79 non era pertanto applicabile, in quanto abrogato.
A ben vedere sarebbe proprio l’abrogazione dell’art. 79 a consentire, in caso di contratto ad uso abitativo, di inserire una clausola del genere, non essendoci più alcuna sanzione di nullità per pattuizioni in deroga alla norma favorevoli al locatore. Per la locazione ad uso diverso, invece, una pattuizione del genere non sarebbe certamente possibile proprio perché l’art. 79 è tuttora in vigore.
Ma la Corte non la pensa così, e a confermare che si tratta di pronuncia non del tutto convincente è anche il passaggio, presente nel brano della sentenza sopra citato, che rovescia il senso dell’art. 1576 c.c. (che attribuisce le spese di piccola manutenzione al conduttore) indicando che la manutenzione ordinaria sarebbe, per legge, a carico del locatore.
Una sentenza con diversi aspetti che lasciano dubbiosi, insomma.
In definitiva: se in assenza di pattuizioni specifiche in contratto non ci sono dubbi che la tinteggiatura per normale deperimento d’uso possa essere addebitata automaticamente al conduttore, possiamo ancora ritenere (nonostante la sentenza richiamata e in considerazione della sua “debolezza”) che una clausola inserita in contratto che preveda l’onere della tinteggiatura a fine locazione a carico del conduttore sia efficace, e che quindi in sua presenza il conduttore sia tenuto a tinteggiare l’immobile al termine del rapporto contrattuale.
Come deve essere consegnato un appartamento in affitto
Comprendere come deve essere consegnato un appartamento in affitto è fondamentale per evitare contenziosi. Al momento della riconsegna, l'inquilino deve restituire l'immobile:
- In condizioni di normale usura: segni di usura quotidiana, piccoli fori per appendere quadri, leggere tracce sulle pareti sono da considerarsi normali e non comportano responsabilità per l'inquilino.
- Pulito e in ordine: l'immobile deve essere consegnato nelle condizioni igieniche appropriate, con tutti gli ambienti puliti e sgombri dai propri effetti personali.
- Senza danni effettivi: eventuali rotture, buchi importanti nelle pareti, danni agli impianti o alle strutture rimangono a carico dell'inquilino se non derivanti da normale usura.
Manutenzione ordinaria vs straordinaria: le differenze fondamentali
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è cruciale per determinare le responsabilità:
- Manutenzione ordinaria: comprende tutti quegli interventi di conservazione dell'immobile necessari per mantenerlo in buono stato. La tinteggiatura delle pareti rientra in questa categoria e spetta all’inquilino, così come anche per esempio la sostituzione di piccole parti di impianti o la manutenzione di caldaie e climatizzatori.
- Manutenzione straordinaria: riguarda interventi di miglioramento, trasformazione o rinnovamento dell'immobile che vanno oltre la semplice conservazione. Questi interventi spettano invece al proprietario e comprendono ad esempio rifacimento di impianti, ristrutturazioni, sostituzione di infissi.
- Piccola manutenzione: secondo l'articolo 1609 del Codice civile, spetta all'inquilino e include riparazioni che dipendono da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelli dipendenti da vetustà o caso fortuito.
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