Contratto di locazione a canone concordato: guida completa
Il contratto di locazione a canone concordato rappresenta una soluzione abitativa vantaggiosa sia per i proprietari che per gli inquilini nel mercato immobiliare italiano. Questa formula contrattuale, introdotta dalla Legge 431/98, si distingue per condizioni economiche più favorevoli rispetto ai contratti a canone libero e per specifiche agevolazioni fiscali. In questo articolo esploreremo in dettaglio tutti gli aspetti fondamentali di questa tipologia di contratto: dalla sua definizione al funzionamento, dal calcolo preciso del canone secondo i parametri territoriali all'ottenimento dell'attestazione obbligatoria. Approfondiremo, infine, anche i significativi vantaggi fiscali per gli inquilini e i proprietari.
Cos'è il contratto di locazione a canone concordato
Il contratto di locazione a canone concordato è una tipologia di accordo che prevede un affitto determinato non dal libero mercato, ma da parametri stabiliti da specifici accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, con la mediazione delle amministrazioni comunali.
Questa forma contrattuale si caratterizza per:
Durata di 3 anni + 2 di rinnovo automatico (formula 3+2).
Canone inferiore rispetto ai valori di mercato.
Importanti vantaggi fiscali per entrambe le parti.
Necessità di un'attestazione di conformità rilasciata dalle associazioni firmatarie degli accordi territoriali.
La sua peculiarità principale è, dunque, che il canone non viene liberamente stabilito dal proprietario, ma deve rispettare i parametri definiti negli accordi territoriali del comune in cui si trova l'immobile.
Come funziona il canone concordato
Il meccanismo del canone concordato prevede che l'importo dell'affitto sia determinato all'interno di una "fascia di oscillazione" stabilita dagli accordi territoriali. Questo sistema garantisce che l'affitto sia equo e adeguato alle caratteristiche dell'immobile e alla zona in cui si trova.
Il funzionamento del contratto si articola nelle seguenti fasi:
Stipula dell'accordo: le parti si accordano sui termini del contratto rispettando i parametri stabiliti.
Registrazione: come ogni contratto di locazione, deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate.
Attestazione di conformità: il contratto deve essere validato dalle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali.
Rinnovo automatico: alla scadenza dei 3 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni, salvo disdetta motivata.
È importante sottolineare che questo tipo di contratto non è disponibile in tutti i comuni italiani, ma solo in quelli dove sono stati siglati specifici accordi territoriali, tipicamente nei comuni ad alta tensione abitativa e nelle città metropolitane.
Come viene calcolato il canone concordato
Il calcolo del canone concordato segue criteri oggettivi stabiliti negli accordi territoriali e si basa su diversi parametri che determinano il valore dell'immobile. Vediamo nel dettaglio come avviene questo calcolo.
Parametri per il calcolo del canone
I principali elementi che influenzano il calcolo del canone concordato sono:
Zona urbana: la collocazione dell'immobile all'interno del territorio comunale (centrale, semicentrale, periferica).
Tipologia dell'immobile: appartamento, villa, monolocale ed ecc.
Superficie: i metri quadri dell'abitazione, calcolati secondo criteri specifici.
Stato di manutenzione: condizioni dell'immobile e presenza di interventi di efficientamento energetico.
Dotazioni e pertinenze: presenza di ascensore, posto auto, cantina, giardino ed ecc.
Classe energetica: un fattore sempre più rilevante nella determinazione del valore locativo.
Ciascuno di questi parametri contribuisce a posizionare l'immobile all'interno della "fascia di oscillazione" prevista dagli accordi territoriali, determinando così il valore minimo e massimo del canone applicabile.
Procedura di calcolo
Il calcolo del canone concordato avviene attraverso i seguenti passaggi:
Individuazione della zona in cui si trova l'immobile secondo la mappa delle microzone comunali.
Determinazione della fascia di oscillazione in base alla tipologia e alle caratteristiche dell'immobile.
Attribuzione di punteggi per ogni elemento qualitativo presente (riscaldamento autonomo, doppi servizi ed ecc.).
Calcolo del valore al metro quadro in base ai punteggi ottenuti.
Moltiplicazione del valore per la superficie dell'immobile, considerando eventuali coefficienti di riduzione.
È fondamentale sottolineare che questo calcolo deve essere effettuato con precisione, poiché eventuali errori potrebbero invalidare il contratto e causare la perdita delle agevolazioni fiscali associate.
L'attestazione obbligatoria per il canone concordato
Un elemento cruciale per la validità del contratto di locazione a canone concordato è l'attestazione di conformità, un documento che certifica la corretta applicazione degli accordi territoriali e la legittimità del canone stabilito.
In particolare, l’attestazione è un documento rilasciato dalle associazioni di categoria firmatarie degli accordi territoriali (rappresentanti dei proprietari e degli inquilini) che certifica che:
Il contratto rispetta i parametri stabiliti dagli accordi territoriali.
Il canone è stato correttamente calcolato in base alle caratteristiche dell'immobile.
Tutte le clausole sono conformi alla normativa vigente.
Come ottenere l'attestazione di conformità
Per ottenere l'attestazione di conformità è necessario:
Rivolgersi a un'associazione firmataria degli accordi territoriali (come Confedilizia, UPPI, SUNIA ed ecc.).
Presentare la documentazione relativa all'immobile (come planimetria e certificazioni).
Fornire una bozza del contratto che si intende stipulare.
Pagare i diritti di segreteria richiesti dall'associazione per il servizio.
L'attestazione è diventata obbligatoria dal 2017 per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per questa tipologia contrattuale. Senza di essa il contratto resta valido, ma non si possono ottenere i benefici fiscali che rappresentano uno dei principali vantaggi di questa forma di locazione.
Principali vantaggi del canone concordato per inquilini e proprietari
Il contratto di locazione a canone concordato offre numerosi vantaggi sia per gli inquilini che per i proprietari, i quali possono beneficiare di condizioni economiche più favorevoli e di specifiche agevolazioni fiscali.
I principali vantaggi economici e le maggiori agevolazioni fiscali per gli inquilini con un contratto a canone concordato sono:
Canone inferiore: rispetto al mercato libero, il canone è mediamente più basso del 20-30%.
Stabilità: il prezzo dell'affitto rimane invariato per tutta la durata del contratto (3+2 anni).
Minori spese iniziali: generalmente sono richieste garanzie meno onerose rispetto ad altre forme contrattuali.
Detrazione IRPEF maggiorata: l'inquilino può usufruire di una detrazione fino a 495,80 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro, e fino a 247,90 euro se il reddito è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.
Agevolazioni locali: molti comuni prevedono riduzioni sulla TARI e su altre imposte locali per chi ha un contratto a canone concordato.
Dall’altra parte, anche i proprietari possono beneficiare di significativi vantaggi scegliendo il contratto di locazione a canone concordato:
Riduzione dell'IMU: abbattimento dell'imposta che può arrivare fino al 75% in alcuni comuni.
Cedolare secca agevolata: in molti comuni è applicabile un’aliquota ridotta al 10% rispetto al 21% previsto per i contratti a canone libero.
Agevolazioni anche in regime ordinario: in caso di opzione per il regime ordinario in alcuni comuni (definiti ad alta densità abitativa) sarà possibile applicare una deduzione del 33,5%, che significa che si pagheranno le tasse solo sul 66,5% del canone previsto in contratto.
Minore rischio di morosità: il canone più contenuto riduce il rischio di insolvenza.
Minore turnover degli inquilini: la durata più lunga del contratto favorisce una maggiore stabilità.
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