Il pagamento del canone di locazione è l'obbligazione principale dell'inquilino, ma le sue regole concrete (la scadenza, i giorni di tolleranza, cosa succede quando il contratto inizia a metà mese) non stanno scritte in un'unica norma: nascono dall'incrocio tra Codice Civile, legge sulle locazioni abitative e, soprattutto, da quanto le parti hanno pattuito nel contratto.In questa guida mettiamo ordine: vediamo quando si deve pagare il canone di locazione, quali sono le tempistiche più diffuse nella prassi, quanto margine di ritardo è tollerato e come gestire correttamente i casi particolari, dal primo canone "parziale" all'ultimo mese di affitto.
Il punto di partenza è l'articolo 1587 del Codice Civile, che impone al conduttore di "dare il corrispettivo nei termini convenuti". Tre parole che dicono una cosa precisa: la scadenza del pagamento è quella stabilita nel contratto. È il contratto di locazione, infatti, a fissare gli elementi essenziali dell'obbligazione: l'importo del canone, la periodicità (mensile nella stragrande maggioranza dei casi, ma nulla vieta di pattuire rate bimestrali o trimestrali), il giorno di scadenza e le modalità di pagamento.
Per questo, prima di firmare, la clausola sul canone va letta con attenzione: è lì che si trova la risposta alla domanda "quando devo pagare l'affitto?". Se il contratto tace sul giorno esatto, vale la regola generale per cui il pagamento va effettuato secondo gli usi locali e, per i canoni con periodicità mensile, all'inizio del periodo di riferimento.
Nei contratti abitativi il canone si accompagna poi agli oneri accessori: le spese condominiali e i servizi a carico dell'inquilino ai sensi dell'articolo 9 della legge 392/1978, che seguono di regola le scadenze richieste dall'amministratore o quelle indicate in contratto.
Nella prassi italiana il canone di locazione abitativa si paga quasi sempre in via anticipata: il versamento effettuato a inizio mese copre il mese che sta per trascorrere. È una tutela per il proprietario, che incassa prima di concedere il godimento, ed è la formula standard nei modelli contrattuali più diffusi.
Nulla impedisce però di pattuire un canone posticipato, pagato al termine del periodo: è raro, ma legittimo. Anche qui decide il contratto: se la clausola recita "canone mensile anticipato da versare entro il giorno 5 di ogni mese", l'inquilino sa esattamente cosa deve fare e il proprietario sa cosa può pretendere.
La formula del pagamento dell'affitto entro il 5 del mese è la più diffusa nei contratti abitativi: concede all'inquilino una finestra di alcuni giorni a inizio mese, utile per esempio a chi riceve lo stipendio tra la fine del mese precedente e i primissimi giorni del successivo. Attenzione però a un equivoco frequente: i primi cinque giorni del mese non sono una tolleranza automatica prevista dalla legge, ma una scadenza contrattuale come le altre. Se il contratto fissa il pagamento "entro il giorno 1", pagare il 5 è già un ritardo.
Cosa succede, allora, in caso di pagamento oltre la scadenza? Per le locazioni abitative la legge fissa una soglia precisa: ai sensi dell'articolo 5 della legge 392/1978, richiamato dalla disciplina sulle locazioni abitative, il mancato pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza costituisce motivo di risoluzione del contratto e consente al proprietario di avviare lo sfratto per morosità. Sotto questa soglia il ritardo resta un inadempimento di lieve entità, che può comunque produrre conseguenze: interessi di mora se pattuiti, solleciti, deterioramento del rapporto, ma non giustifica da solo la risoluzione.
Al tema abbiamo dedicato una guida specifica sulla tolleranza ritardo pagamento canone di locazione, con tutti i dettagli su soglie, diffide e rimedi.
Un consiglio pratico per i proprietari: tollerare sistematicamente ritardi consistenti senza mai formalizzare un sollecito può rendere più difficile, in giudizio, far valere la gravità dell'inadempimento. Meglio mettere per iscritto ogni scostamento rilevante, anche solo con una comunicazione bonaria.
Quanto al "come", la modalità principale è il bonifico bancario, eventualmente automatizzato con un ordine permanente in banca: data certa, causale, importo e beneficiario tracciati. Il pagamento in contanti resta ammesso entro i limiti di legge sull'uso del denaro contante, ma va accompagnato da una quietanza rilasciata dal proprietario, senza la quale l'inquilino non ha prova di aver pagato. La tracciabilità conviene a entrambe le parti: all'inquilino serve per documentare i pagamenti e per accedere alle detrazioni fiscali collegate all'affitto, al proprietario per dimostrare la regolarità degli incassi. Nella causale del bonifico è buona prassi indicare sempre il mese di riferimento e l'indirizzo dell'immobile: in caso di contestazioni, ogni versamento risulterà agganciato alla mensilità corretta.
Alla fine del rapporto molti inquilini sono tentati dalla scorciatoia: non pagare l'ultima mensilità tanto c'è la caparra. È una prassi diffusa quanto scorretta: il deposito cauzionale ha una funzione di garanzia per eventuali danni all'immobile o pendenze e non può essere unilateralmente trasformato in canone dall'inquilino. Fino all'ultimo giorno di locazione il canone va pagato regolarmente; il deposito va restituito dal proprietario, con gli interessi legali maturati, dopo la riconsegna dell'immobile e la verifica dello stato dei luoghi.
Solo un accordo scritto tra le parti può legittimare la compensazione tra ultima mensilità e deposito: senza quell'accordo, l'inquilino che smette di pagare è tecnicamente moroso, anche a pochi giorni dalla riconsegna delle chiavi.
Il quadro, insomma, è chiaro: il pagamento del canone segue il contratto, la legge fissa i confini della morosità e i casi particolari si gestiscono con trasparenza e accordi scritti. Ma per il proprietario resta il punto critico di sempre: la puntualità effettiva dei versamenti, che nessuna clausola, da sola, può garantire.
Come abbiamo visto, scadenze chiare, pagamenti tracciabili e regole condivise riducono gli attriti, ma non eliminano il rischio più temuto da chi affitta: il canone che non arriva, o arriva sempre più tardi, mese dopo mese.
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