La regola è fissata dall’articolo 5 della legge 392/1978: per il canone basta un ritardo di 20 giorni oltre la scadenza, mentre per le spese accessorie l’inadempimento diventa causa di risoluzione solo quando l’importo non pagato supera due mensilità del canone. Sotto quella soglia il proprietario può sollecitare e agire per il recupero della somma, ma non può chiedere la liberazione dell’immobile.
In questa guida vediamo cosa rientra negli oneri accessori della locazione, come deve avvenire il loro pagamento, quando il mancato versamento assume rilevanza legale e quali passaggi deve rispettare il proprietario per arrivare a uno sfratto valido.
Gli oneri accessori sono le spese che l’inquilino deve rimborsare al proprietario in aggiunta al canone, perché legate ai servizi di cui gode abitando l’immobile. L’elenco è nell’articolo 9 della legge 392/1978: spese di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, fornitura di acqua, energia elettrica e riscaldamento delle parti comuni, spurgo di pozzi neri e latrine, oltre alla fornitura degli altri servizi comuni. Il servizio di portierato è a carico dell’inquilino per il 90%, salvo che il contratto preveda una quota inferiore.
Il criterio di fondo è semplice: all’inquilino spettano i costi di gestione ordinaria e di consumo, al proprietario quelli di manutenzione straordinaria e di conservazione del bene, come il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia condominiale. Per i casi dubbi le associazioni di proprietari e inquilini hanno concordato una tabella di ripartizione degli oneri accessori, allegata al decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 sui contratti a canone concordato, che nella prassi viene richiamata anche nei contratti a canone libero. Il contratto di locazione può prevedere una ripartizione diversa delle spese tra locatore e locatario, ma non può trasferire all’inquilino spese straordinarie né spese non riconducibili a un servizio effettivamente reso.
Il pagamento degli oneri accessori nel contratto di locazione segue regole precise, sempre dettate dall’articolo 9. Il locatore deve richiederli, e l’inquilino è tenuto a pagarli entro due mesi dalla richiesta. Prima di versare, però, l’inquilino ha diritto a ottenere l’indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione applicati e a prendere visione dei documenti giustificativi, come il rendiconto condominiale e le fatture dei fornitori. Un addebito generico, senza dettaglio né pezze d’appoggio, non è esigibile.
Nella pratica si seguono due modelli. Il primo è l’acconto mensile forfettario, versato insieme al canone e poi regolato con un conguaglio annuale dopo l’approvazione del bilancio condominiale. Il secondo è il rimborso a consuntivo, in cui il proprietario chiede l’intero importo una o due volte l’anno sulla base delle spese condominiali effettivamente ripartite. In entrambi i casi conviene indicare in contratto le modalità di richiesta e tenere separati, anche solo nella causale del bonifico, canone e spese: in caso di contestazione è indispensabile sapere quale delle due voci è rimasta scoperta, perché, come vedremo, le conseguenze sono diverse. Le stesse regole di tracciabilità che valgono per il pagamento del canone valgono anche per gli oneri.
Il semplice ritardo nel rimborso delle spese non basta a giustificare la risoluzione del contratto. L’articolo 5 della legge 392/1978, tuttora in vigore per le locazioni a uso abitativo, stabilisce che il mancato pagamento degli oneri accessori costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’articolo 1455 del Codice Civile solo quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone. Con un canone di 800 euro, quindi, la soglia scatta quando le spese accessorie insolute superano 1.600 euro; con un canone di 1.200 euro, quando superano 2.400 euro. Fino a quel limite il proprietario può agire per il recupero del credito, anche con decreto ingiuntivo, ma l’inquilino resta nell’immobile.
Tre precisazioni sono decisive nella pratica. La prima: la soglia si calcola sugli oneri effettivamente dovuti, cioè richiesti in modo specifico e documentati; le spese contestate legittimamente dall’inquilino perché non giustificate o non di sua competenza non concorrono al conteggio. La seconda: canone e oneri seguono percorsi separati, per cui un inquilino in regola con il canone ma con 1.700 euro di spese arretrate su un canone di 800 euro è già in condizione di morosità rilevante. La terza: superata la soglia, la gravità dell’inadempimento è predeterminata dalla legge e il giudice non può ridimensionarla; può però verificare che gli oneri fossero davvero esigibili, e un proprietario che per anni non ha mai presentato rendiconti né richieste specifiche rischia di vedersi negare la risoluzione proprio su questo punto.
Superata la soglia delle due mensilità, il proprietario può avviare la procedura di sfratto per morosità prevista dall’articolo 658 del Codice di procedura civile, che la giurisprudenza applica anche al mancato pagamento degli oneri accessori quando ricorrono i presupposti dell’articolo 5.
Il primo passo, non obbligatorio ma fortemente consigliato, è una lettera di sollecito con raccomandata o PEC che riepiloghi le spese dovute, alleghi i giustificativi e fissi un termine per il pagamento: costituisce prova della richiesta e chiude ogni possibile eccezione sulla documentazione.
Se il pagamento non arriva, l’avvocato del proprietario notifica all’inquilino l’intimazione di sfratto con citazione per la convalida, con almeno 20 giorni tra la notifica e l’udienza. In udienza l’inquilino di un immobile a uso abitativo può chiedere il termine di grazia dell’articolo 55 della legge 392/1978: il giudice concede fino a 90 giorni (120 in caso di comprovate difficoltà) per sanare la morosità pagando oneri, interessi legali e spese processuali. La sanatoria è ammessa al massimo tre volte in quattro anni, quattro se le difficoltà sono documentate; superato quel numero, o decorso il termine senza pagamento, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data del rilascio.
Il proprietario può nel frattempo chiedere, nello stesso procedimento, il decreto ingiuntivo per le somme non pagate ai sensi dell’articolo 664 del Codice di procedura civile. È bene sapere che tra intimazione, eventuale termine di grazia, convalida ed esecuzione con l’ufficiale giudiziario, i tempi complessivi in molte città italiane superano l’anno, durante il quale spese condominiali e imposte restano a carico del proprietario. Per questo la prevenzione, con una selezione accurata dell’inquilino, magari già in possesso di un RENT PASS che ne certifica la solvibilità, e contratti che disciplinano con chiarezza gli oneri, vale più di qualsiasi rimedio da attivare quando l’inquilino è già moroso.
Come abbiamo visto, il mancato pagamento degli oneri accessori è un’insolvenza spesso sottovalutata: cresce silenziosamente tra un conguaglio e l’altro, richiede al proprietario una documentazione impeccabile per essere contestata e, quando supera la soglia di legge, apre una procedura di sfratto lunga e costosa, durante la quale le spese condominiali continuano a gravare su chi possiede l’immobile.
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