L'affitto breve è una tipologia di locazione immobiliare caratterizzata da una durata limitata, specificamente regolamentata dalla normativa italiana. Secondo il D.L. 24/04/2017 n.50, si definiscono affitti brevi tutte le locazioni di durata compresa tra 1 e 30 giorni.
Questa formula si distingue nettamente dai contratti di locazione tradizionali (4+4 o 3+2) e si colloca in un segmento di mercato che risponde alle esigenze di chi cerca soluzioni abitative temporanee, come:
La caratteristica fondamentale degli affitti brevi è proprio la loro temporaneità, che offre vantaggi sia ai proprietari che agli inquilini, ma comporta anche specifici obblighi e adempimenti da rispettare.
È importante non confondere l'affitto breve con il contratto transitorio, sebbene entrambi condividano l'elemento della temporaneità. Il contratto transitorio è disciplinato dalla Legge 431/98 e può avere una durata fino a 18 mesi, come stabilito dal DM 160/01/17.
Le principali differenze tra le due formule di locazione, dunque, sono:
Per capire come funziona l'affitto breve è fondamentale conoscere i requisiti e le condizioni necessarie per poter legittimamente stipulare questo tipo di contratto. La normativa è stata chiarita e ampliata dal Decreto n. 50/2017, che ha definito le seguenti regole.
Possono concludere contratti di affitto breve:
È importante sottolineare che entrambe le parti devono essere persone fisiche che agiscono al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Non è quindi possibile stipulare un contratto breve con inquilini-società (come nel caso dei contratti ad uso foresteria).
Inoltre, l'immobile oggetto del contratto deve essere esclusivamente ad uso abitativo, appartenente alle categorie catastali da A1 a A11, con l'esclusione della categoria A10 (uffici e studi privati).
Infine, una delle novità introdotte dal Decreto 50/2017 è la possibilità di includere nel contratto di affitto breve alcune prestazioni di servizi accessori, come:
Rimangono invece esclusi i servizi tipici delle attività professionali/imprenditoriali come:
Per stipulare correttamente un contratto di affitto breve, è necessario seguire queste 5 regole fondamentali:
Il contratto di affitto breve è quindi una scrittura privata che non segue uno schema rigidamente predefinito, ma deve contenere gli elementi essenziali per identificare le parti, l'immobile, la durata e il corrispettivo pattuito.
Un aspetto fondamentale da considerare quando si decide di avviare un'attività di affitto breve riguarda la tassazione dei redditi derivanti da questi contratti. La normativa prevede diverse opzioni, tra cui la più vantaggiosa è generalmente quella della cedolare secca.
Per i redditi derivanti dai contratti di affitto breve, il proprietario può optare per il regime della cedolare secca (articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011), che prevede:
Ad esempio, un proprietario che in un anno ha percepito un reddito complessivo di 8.000 euro da affitti brevi, optando per la cedolare secca pagherà 1.680 euro di imposta (21% di 8.000).
In alternativa, il proprietario può scegliere di sommare il reddito da locazione breve ai suoi altri redditi personali, assoggettandolo quindi alle aliquote Irpef progressive. In questo caso, potrà usufruire di una deduzione forfettaria del 5% sul canone percepito.
La grande novità introdotta dal decreto n. 50/2017 è l'estensione del regime di cedolare secca anche ai redditi derivanti da:
Prima di questa modifica, tali redditi erano classificati come "redditi diversi" e non potevano beneficiare della cedolare secca.
È importante specificare che il canone di affitto breve spesso include anche il costo forfettario dei servizi accessori (acqua, gas, ecc.). Tali spese sono escluse dalla base imponibile quando:
Un aspetto spesso sottovalutato, ma di grande importanza riguarda l'obbligo di comunicare i dati degli ospiti alle autorità competenti. In particolare:
I contratti di affitto breve, di durata non superiore a 30 giorni, non sono soggetti all'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Esistono tuttavia delle eccezioni:
In caso di registrazione obbligatoria, questa deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto, con il pagamento dell'imposta di registro (2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro), a meno che non si opti per il regime della cedolare secca.
L'affitto breve rappresenta un'opportunità concreta per massimizzare la rendita del proprio immobile, offrendo flessibilità e potenziali rendimenti superiori rispetto alle locazioni tradizionali. Tuttavia, questa formula può comportare alcuni rischi per i proprietari, tra cui incertezza dei pagamenti, gestione logistica e organizzativa più complessa, necessità di interventi di manutenzione più frequenti e adempimenti burocratici e fiscali articolati.
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