Inquilino calcola spese condominiali con calcolatrice e smartphone, accanto un edificio residenziale condominiale

Spese condominiali: come funziona la loro ripartizione

Le spese condominiali rappresentano i costi legati alla gestione e alla manutenzione delle parti comuni di un edificio, e sono a carico di tutti i proprietari delle singole unità immobiliari presenti all'interno del condominio.

In ogni stabile, infatti, oltre agli spazi di proprietà esclusiva, esistono aree condivise come scale, ascensori, cortili, impianti che necessitano di interventi periodici e costanti, il cui costo viene suddiviso tra i condomini secondo criteri stabiliti.
In questo approfondimento vedremo cosa sono le spese condominiali, qual è la distinzione tra spese ordinarie e spese straordinariecome funziona la loro ripartizione e il loro pagamento.


Cosa sono le spese condominiali: ordinarie e straordinarie

Quando si vive in un condominio, proprietari e talvolta anche inquilini si trovano periodicamente a contribuire alle spese condominiali, ovvero ai costi necessari per mantenere in buono stato gli spazi condivisi e garantire la funzionalità delle parti comuni dell'edificio. Questi oneri sono fondamentali per preservare nel tempo il valore dell'immobile e assicurare una convivenza ordinata e serena tra i residenti.
Le spese condominiali si suddividono in due grandi categorie:

  • Spese ordinarie: riguardano tutte le attività di gestione e manutenzione ricorrente, come la pulizia delle scale, la cura del giardino, il pagamento dell'energia elettrica per l'illuminazione delle parti comuni, l'eventuale riscaldamento centralizzato e le assicurazioni condominiali. In pratica, tutto ciò che serve per garantire il funzionamento quotidiano e la vivibilità del condominio.

  • Spese straordinarie: legate a interventi eccezionali o imprevisti che richiedono investimenti più consistenti. Tra questi rientrano, ad esempio, il rifacimento del tetto, il restauro della facciata, la sostituzione dell'impianto di riscaldamento o dell'ascensore, altri lavori strutturali volti a migliorare o mettere in sicurezza l'edificio. Tali spese vengono approvate durante le assemblee condominiali.

La ripartizione di queste spese tra i vari condomini è regolata da un regolamento condominiale, che stabilisce criteri precisi in base ai millesimi di proprietà o all'uso effettivo dei servizi comuni. È quindi fondamentale conoscere i propri diritti e doveri, anche per evitare incomprensioni e conflitti con gli altri residenti.


Come vengono ripartite le spese condominiali

La ripartizione delle spese condominiali non è casuale, ma segue regole ben precise, solitamente stabilite dal regolamento condominiale, documento di riferimento che disciplina i rapporti tra i condomini e le modalità di gestione degli spazi comuni.

Nel regolamento, approvato dall'Assemblea Condominiale, vengono indicati i criteri di ripartizione delle spese, sia ordinarie che straordinarie. Questi criteri, una volta deliberati, diventano vincolanti per tutti i residenti e devono essere rispettati, compresi i termini di pagamento. Tuttavia, in alcuni casi, può capitare che il regolamento non includa indicazioni specifiche sulla ripartizione: in tali situazioni si applicano le norme generali previste dal Codice civile, che stabilisce parametri chiari per garantire equità tra tutti i condomini.

È importante sapere che i criteri di ripartizione possono essere contestati, ma solo attraverso l'impugnazione legale della delibera assembleare. Se ritenessi che la suddivisione non sia corretta o che i criteri adottati non rispettino la legge o la tipologia dell'intervento, potresti rivolgerti a un professionista per far valere le tue ragioni. Fino a quel momento, però, le decisioni assembleari restano in vigore e devono essere rispettate.


Il ruolo dei millesimi nella ripartizione delle spese

Un elemento chiave per comprendere quanto ciascun condomino debba contribuire è rappresentato dai cosiddetti millesimi condominiali. Si tratta di una proporzione matematica che esprime il valore della propria unità immobiliare rispetto al totale del fabbricato, considerando anche eventuali pertinenze come box, cantine o soffitte. In base a questa percentuale, vengono calcolate molte delle spese comuni, come la manutenzione del tetto, dell'ascensore o delle facciate.

Esistono però delle eccezioni. Alcuni servizi, infatti, possono essere calcolati in base a criteri diversi dai millesimi, come nel caso del riscaldamento centralizzato. Qui, anziché il valore della proprietà, si considera la metratura effettivamente riscaldata: si calcolano i metri cubi dell'abitazione e, sulla base dei costi complessivi sostenuti dal condominio, si attribuisce a ciascun appartamento l'importo corrispondente. Questo consente una ripartizione più equa, legata al reale consumo e alla dimensione degli spazi serviti.

In molti regolamenti sono previste tabelle di ripartizione specifiche che guidano i calcoli per ogni tipo di spesa, rendendo più semplice comprendere quanto spetti a ciascun condomino.


Chi deve pagare le spese condominiali

Tra gli aspetti più discussi e spesso fonte di dubbi in ambito locativo c'è senza dubbio quello legato alla gestione e alla ripartizione delle spese condominiali. Una domanda che molti proprietari e inquilini si pongono, specie al momento della stipula o del rinnovo del contratto, è: chi deve effettivamente sostenere questi costi?

Secondo quanto stabilito dalla normativa vigente, è il proprietario dell'unità immobiliare a essere formalmente responsabile del versamento delle spese condominiali nei confronti dell'amministratore, anche nel caso in cui l'immobile venga utilizzato da terzi. Tuttavia, a seconda della tipologia di contratto in essere la suddivisione pratica dei costi può variare ed è bene conoscerne i dettagli per evitare malintesi o spiacevoli sorprese.

Immobili in affitto

Nel caso di locazione ad uso abitativo, la regola generale prevede che le spese condominiali ordinarie siano a carico dell'inquilino. Le spese straordinarie rimangono invece responsabilità del proprietario.
Tuttavia, è importante ricordare che all'interno del contratto di affitto le parti possono concordare una diversa ripartizione, anche se il referente ufficiale per l'amministratore di condominio resta sempre il proprietario, il quale, in caso di morosità dell'inquilino, potrebbe essere comunque chiamato a saldare le pendenze.

Usufrutto

Nel caso di usufrutto, la gestione delle spese si basa sulla distinzione tra nudo proprietario (cioè colui che detiene la proprietà) e usufruttuario (colui che ha il diritto di utilizzare l'immobile). Anche in questo scenario, le spese ordinarie spettano all'usufruttuario, mentre quelle straordinarie restano in capo al nudo proprietario. A livello condominiale, però, entrambe le figure sono considerate solidalmente responsabili, e ciò significa che l'amministratore può rivalersi indistintamente su una delle due parti per il pagamento di eventuali debiti.

Comodato d'uso

Nel caso in cui l'immobile venga concesso in comodato d'uso gratuito, cioè senza corrispettivo, la situazione è leggermente diversa. Di norma, le spese sono a carico del comodatario (colui che utilizza il bene), ma le parti possono accordarsi per una diversa suddivisione. In ogni caso, il comodante, ossia il proprietario, resta il referente formale nei confronti del condominio, anche se non è lui a vivere l'immobile né a usufruirne direttamente.


Come gestire le spese condominiali con SoloAffittiPAY Full

Se stai, dunque, per concedere in affitto un immobile situato all'interno di un condominio, è importante sapere che le spese condominiali ordinarie sono normalmente a carico dell'inquilino. Questi costi, che possono variare sensibilmente in base ai servizi offerti (come ascensore, portineria, pulizie, manutenzione aree comuni), rappresentano una voce significativa da tenere in considerazione nel bilancio complessivo. Tuttavia, l'eventuale mancato pagamento da parte dell'inquilino può creare disagi e responsabilità indirette per il proprietario, soprattutto se le morosità si protraggono nel tempo.

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