Locatore e locatario: chi sono, obblighi e spese a carico

Il contratto di locazione è un accordo legale attraverso cui una parte, chiamata locatore o proprietario, concede a un'altra parte, detta locatario o conduttore (nota anche come inquilino), il diritto di utilizzare un bene che può essere mobile o immobile per un periodo di tempo definito, in cambio di un pagamento periodico stabilito per il suo utilizzo.

Vediamo ora più da vicino chi sono queste due figure, i loro obblighi e come vengono suddivise le spese nel corso del rapporto di locazione.

Significato di locatore e locatario

Quando si parla di contratti di locazione, non è raro che si faccia confusione sui termini, in particolare tra le figure coinvolte. Una delle incomprensioni più comuni riguarda proprio la differenza tra locatore e locatario, due ruoli spesso erroneamente scambiati.

Il locatore è colui che concede in affitto un bene, solitamente un immobile, per un periodo definito e in cambio di un corrispettivo economico. Nel caso di una locazione residenziale, si tratta generalmente del proprietario dell'appartamento che affitta l'immobile a un'altra persona, assicurandosi che sia in buone condizioni all'inizio della locazione e rispettando le normative vigenti.

Dall'altra parte, il locatario, invece, è il soggetto che riceve in uso quel bene e in ambito abitativo è anche detto conduttore o più comunemente inquilino. È tenuto a versare periodicamente il canone di affitto concordato, rispettando le condizioni stabilite nel contratto, nonché prendersi cura dell'immobile, evitando danni o usi impropri.

Entrambe le parti hanno obblighi precisi: il locatore deve garantire il godimento dell'immobile secondo quanto previsto dalla legge e dal contratto, mentre il locatario, oltre al pagamento del canone, deve occuparsi dell'immobile con diligenza e rispettare le clausole pattuite. È dunque sempre importante comprendere i diritti e i doveri di entrambi per una gestione efficace della locazione.

Obblighi e spese del locatore

I principali obblighi del locatore sono definiti dall'articolo 1575 del Codice civile. Durante l'intera durata del contratto di affitto, il proprietario dell'immobile è tenuto a rispettare una serie di doveri nei confronti dell'inquilino, volti a garantire il corretto godimento del bene locato. In particolare:

1. Consegna dell'immobile in condizioni idonee all'uso
   Il locatore è tenuto a consegnare l'abitazione in buono stato di manutenzione, assicurando che l'inquilino possa utilizzarla fin da subito in modo pieno e conforme alla destinazione d'uso. La consegna delle chiavi rappresenta il momento simbolico e pratico dell'adempimento di questo obbligo. È fondamentale che vengano consegnate tutte le chiavi in circolazione, comprese eventuali copie, per garantire il pieno possesso dell'abitazione da parte dell'inquilino ed evitare accessi autonomi successivi non autorizzati che potrebbero configurarsi come violazione del domicilio. Per questo motivo, si sconsiglia di conservare una copia delle chiavi per eventuali emergenze, a meno che non siano chiaramente definiti per iscritto i casi eccezionali in cui l'accesso è consentito. In assenza di regole precise, infatti, il proprietario rischia di esporsi a contestazioni future, come l'attribuzione di danni riscontrati all'immobile al termine della locazione.

2. Protezione da interferenze di terzi
   Durante il contratto, l'affittuario deve essere messo nelle condizioni di abitare l'immobile senza subire interferenze o rivendicazioni da parte di terzi che possano compromettere il pacifico godimento della casa. In termini legali, si parla di molestie di diritto quando soggetti estranei al contratto contestano il potere di disposizione del locatore oppure avanzano pretese o rivendicazioni sull'immobile tali da compromettere il regolare utilizzo dell'abitazione da parte del conduttore. È importante distinguere questo tipo di situazioni da quelle che vengono definite molestie di fatto, come ad esempio i rumori molesti dei vicini o altri disturbi di natura quotidiana, che non dipendono dal locatore e per i quali è l'inquilino stesso a dover tutelarsi in via autonoma.

3. Limitazioni agli interventi sull'immobile
   Il locatore non può eseguire modifiche o lavori che ostacolino o limitino l'uso regolare dell'immobile da parte del conduttore. In particolare, sono vietati gli interventi che comportino variazioni strutturali o modifiche d'uso che non siano stati concordati.

4. Manutenzione straordinaria a carico del locatore
   Tutti gli interventi di manutenzione straordinaria rientrano tra le responsabilità del proprietario. Se tali interventi non venissero effettuati e causassero danni all'inquilino, il locatore potrebbe essere tenuto al risarcimento.

5. Obbligo di consegna dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE)
   In fase di stipula del contratto di locazione, il proprietario deve fornire all'inquilino l'APE, un documento che certifica le prestazioni energetiche dell'immobile e lo colloca in una scala di efficienza da A (ottimo) a G (scarso).
   Le informazioni contenute nell'APE devono essere disponibili fin dall'inizio delle trattative, già nella fase di pubblicizzazione dell'immobile. L'APE va dunque predisposto prima della firma del contratto, poiché i suoi dati energetici principali devono essere indicati negli annunci, come stabilito dalla normativa vigente.
   La mancata consegna dell'APE al momento della stipula del contratto di locazione può comportare sanzioni amministrative, a carico del locatore. Fornirlo correttamente è quindi non solo un obbligo legale, ma anche un gesto di trasparenza verso l'inquilino.

6. Restituzione del deposito cauzionale
   Alla fine del rapporto di locazione, qualora non vengano riscontrati danni all'immobile e tutte le obbligazioni contrattuali siano state rispettate, il locatore ha l'obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale versato all'inizio del contratto.

Tra le spese a carico del locatore, rientrano l'IMU, le spese per interventi straordinari o per l'installazione di nuovi impianti, la manutenzione dell'impianto elettrico o idraulico, l'assicurazione condominiale e la redazione dell'attestato di prestazione energetica (APE).
Per quanto riguarda, invece, l'imposta di registro relativa alla registrazione del contratto di affitto, questa viene generalmente ripartita in parti uguali tra locatore e conduttore, salvo diversi accordi tra le parti.

Obblighi e spese del locatario

Come per il locatore anche il locatario ha una serie di obblighi contrattuali, fondamentali per garantire una convivenza armoniosa con il proprietario. Ecco i principali:

1. Restituzione dell'immobile in condizioni adeguate
   L'inquilino è tenuto a restituire l'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, ovvero conforme a quanto riportato nel contratto al momento della consegna, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso. Inoltre, non sono consentite modifiche agli ambienti o alle caratteristiche strutturali dell'immobile, né cambiamenti nella destinazione d'uso dell'abitazione. È dunque fondamentale documentare lo stato dell'immobile all'inizio della locazione per evitare contestazioni future.

2. Obbligo di corrispondere il canone nei tempi stabiliti
   Il pagamento del canone d'affitto rappresenta un impegno fondamentale per il conduttore, che deve versare l'importo pattuito nei tempi previsti dal contratto, generalmente su base mensile o, in alcuni casi, trimestrale. L'inquilino non può sospendere né ridurre unilateralmente l'importo del canone, anche in presenza di problematiche legate all'immobile.

3. Manutenzione ordinaria a carico dell'inquilino
   L'inquilino è responsabile degli interventi di manutenzione ordinaria. A suo carico rientrano anche le spese condominiali relative ai servizi di uso comune, secondo quanto stabilito dal contratto e dalla normativa vigente.

Nel contratto di locazione ci sono diverse spese che ricadono sul locatario. Tra le principali rientrano i costi legati ai consumi quotidiani come energia elettrica, riscaldamento e fornitura dell'acqua, oltre alla TARI (se il contratto dura più di 6 mesi nell'anno solare) e alle spese condominiali ordinarie. L'inquilino è inoltre responsabile delle manutenzioni di tipo ordinario, comprese piccole riparazioni e interventi sugli impianti elettrici, idrici e termici, così come della sistemazione di intonaci e pavimentazioni danneggiate dall'uso. Rientrano tra le sue responsabilità anche l'imposta di bollo, il pagamento del canone mensile, il versamento del deposito cauzionale e la gestione del deterioramento naturale dei beni presenti nell'immobile.

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