Cedolare secca 2025 sugli affitti: aliquote, regole e novità
Il regime della cedolare secca per l'anno 2025 è confermato, con tre aliquote distinte che variano in base al tipo di contratto, per promuovere affitti più duraturi.
In questo articolo, esamineremo le aliquote stabilite dalla Legge di Bilancio 2025 e le scadenze da rispettare per i proprietari. Affronteremo anche le possibili sanzioni e i rischi connessi, oltre a indicare quando può essere vantaggioso scegliere la cedolare secca e quali aspetti tenere in considerazione.
Cos'è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime fiscale italiano progettato per semplificare la tassazione sui redditi da affitti immobiliari. Questo sistema permette ai proprietari di optare per una tassazione ad aliquota fissa, evitando la progressività tipica dell'imposta sul reddito. Uno degli obiettivi principali della cedolare secca è favorire la locazione residenziale, incentivando la trasparenza e la regolarità nei contratti di affitto.
Una delle differenze principali rispetto al regime ordinario è che, con la cedolare secca, il proprietario è esente dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sui contratti di affitto. Inoltre, l'aliquota è generalmente più vantaggiosa, fissata al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per quelli a canone concordato. Questo rende la cedolare secca un'opzione molto attrattiva per numerosi proprietari, consentendo risparmi fiscali significativi.
Aliquote della cedolare secca 2025
Nel 2025, la cedolare secca rappresenta un'opzione interessante per i proprietari di immobili in affitto. L'aliquota standard è fissata al 21%, applicabile agli affitti residenziali. Questa aliquota si applica automaticamente a tutti i contratti di locazione che soddisfano i requisiti legali, senza bisogno di ulteriori formalità. È essenziale che il contratto di locazione sia registrato e che il locatore non sia un soggetto IRES, ovvero non deve essere una società o un ente commerciale.
È possibile applicare un'aliquota ridotta del 10% in determinate circostanze. Questa aliquota è riservata agli affitti a canone concordato, dove il contratto deve seguire le convenzioni locali. Tuttavia, questa aliquota ridotta può essere utilizzata solo in specifiche aree del Paese, ovvero nei cosiddetti Comuni ad alta densità abitativa, in quelli che hanno affrontato situazioni di emergenza tra il 2009 e il 2014 oppure nei Comuni del Centro Italia colpiti dal sisma del 2016.
A partire dal 2024 è stata introdotta un'aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi al 26%, applicabile a locazioni di durata inferiore a 30 giorni, comprese quelle con servizi aggiuntivi. Questa aliquota si applica anche ai contratti stipulati tramite intermediari o piattaforme online. Il contribuente deve segnalare nella dichiarazione dei redditi gli immobili soggetti all'aliquota ridotta e calcolare l'imposta dovuta per locazioni effettuate tramite portali di intermediazione, dove la ritenuta rimane al 21%, indipendentemente dal regime fiscale del beneficiario.
Scadenze e modalità di pagamento
Se si è scelto il regime della cedolare secca per il proprio contratto di locazione, è importante conoscere bene le scadenze fiscali e le modalità di pagamento, per evitare sanzioni o dimenticanze. Il calendario da seguire è lo stesso previsto per l'IRPEF, e a partire dal secondo anno si applica il meccanismo di acconto e saldo, poiché nel primo anno non è ancora possibile stimare con precisione la base imponibile.
Nel dettaglio, l'acconto deve essere versato entro il 30 novembre in un'unica soluzione se l'importo dovuto è inferiore a 257,52 euro. Se invece l'importo supera questa soglia, il versamento va suddiviso in due rate:
la prima rata, pari al 40% dell'imposta complessiva, va pagata entro il 30 giugno.
la seconda rata, pari al 60% restante, va saldata entro il 30 novembre.
Il saldo finale, riferito all'anno precedente, dovrà essere versato entro il 30 giugno dell'anno successivo.
Per eseguire correttamente i pagamenti tramite modello F24, è necessario inserire i giusti codici tributo, che identificano la natura del versamento. Di seguito i codici tributo da indicare con attenzione:
1840 - Cedolare secca su canoni di locazione di immobili a uso abitativo: acconto, prima rata.
1841 - Cedolare secca su canoni di locazione di immobili a uso abitativo: acconto, seconda rata o acconto in unica soluzione.
1842 - Cedolare secca su canoni di locazione di immobili a uso abitativo: saldo.
In fase di compilazione del modello F24 è infine essenziale indicare anche correttamente l'anno di riferimento, il codice del comune dell'immobile e il numero di immobili locati.
Sanzioni e rischi legati alla cedolare secca
La cedolare secca, pur essendo un regime fiscale favorevole per i locatori, comporta anche rischi legati a sanzioni per mancato pagamento delle imposte o per errori nella compilazione delle dichiarazioni. Le sanzioni possono variare in base alla gravità dell'errore, includendo multe e interessi di mora. È fondamentale prestare attenzione alle scadenze di pagamento e alla corretta compilazione dei moduli per evitare problematiche.
In particolare, a partire da settembre 2024 è stato introdotto un nuovo regime sanzionatorio per le violazioni riguardanti la cedolare secca, confermato anche per l'anno 2025. Ecco una panoramica delle nuove tipologie di infrazioni:
Omessa indicazione dei canoni nel modello di dichiarazione: sanzione pari al 120% delle imposte dovute (con un importo minimo di 250 euro).
Dichiarazione infedele: sanzione fissa del 140% dell'imposta dovuta (con un importo minimo di 150 euro).
Omessa registrazione del contratto: sanzione pari al 120% nei casi di registrazione tardiva ridotta al 45% se il ritardo non supera i 30 giorni.
Quando conviene la cedolare secca
Scegliere la cedolare secca implica la rinuncia all'adeguamento del canone di locazione, anche se questo è previsto nel contratto e collegato alla variazione dell'indice ISTAT. Inoltre, la tassazione con cedolare secca si applica sull'intero importo del canone annuo percepito, a differenza del regime IRPEF che prevede l'imposizione sul 66,5% dell'importo per i contratti a canone concordato e sul 95% per quelli a canone libero. Questa opzione ha effetti anche sull'ISEE: il reddito derivante dalla locazione viene considerato per intero, il che può comportare un innalzamento dell'indicatore rispetto a quanto accade con il regime ordinario IRPEF. Inoltre, con la cedolare secca non è possibile beneficiare di oneri deducibili né di detrazioni fiscali.
In generale, la cedolare secca sugli affitti risulta vantaggiosa quando si può applicare l'aliquota agevolata del 10%; dall'altra parte con l'aliquota del 21% la convenienza, anche se probabile, è meno scontata, motivo per cui è opportuno sempre rivolgersi a un professionista, in grado di valutare attentamente caso per caso la reale convenienza di tale opzione fiscale.
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