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title: "Contratto di locazione a canone concordato: guida completa"
description: Scopri come funziona il contratto di locazione a canone concordato, come viene calcolato il canone e quali vantaggi fiscali offre agli inquilini e ai proprietari.
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[Wikiaffitto: guide e consigli sugli affitti | SoloAffittiPAY ](https://www.soloaffittipay.it/wikiaffitto)

# [Contratto di locazione a canone concordato: guida completa](https://www.soloaffittipay.it/wikiaffitto/contratto-di-locazione-a-canone-concordato-guida-completa)

 Scritto da [SoloAffittiPAY](https://www.soloaffittipay.it/wikiaffitto/author/soloaffittipay) | Nov 21, 2025 9:10:40 AM

## Cos'è il contratto di locazione a canone concordato

Il **contratto di locazione a canone concordato** è una tipologia di accordo che prevede un affitto determinato non dal libero mercato, ma da **parametri stabiliti da specifici accordi territoriali** tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, con la mediazione delle amministrazioni comunali.

Questa forma contrattuale si caratterizza per:

- **Durata di** **3 anni + 2** di rinnovo automatico (formula 3+2).
- **Canone inferiore** rispetto ai valori di mercato.
- Importanti **vantaggi fiscali** per entrambe le parti.
- Necessità di un'**attestazione di conformità** rilasciata dalle associazioni firmatarie degli accordi territoriali.

La sua peculiarità principale è, dunque, che il canone non viene liberamente stabilito dal proprietario, ma deve rispettare i parametri definiti negli accordi territoriali del comune in cui si trova l'immobile.

## Come funziona il canone concordato

Il meccanismo del canone concordato prevede che l'importo dell'affitto sia determinato all'interno di una **"fascia di oscillazione"** **stabilita dagli accordi territoriali**. Questo sistema garantisce che l'affitto sia equo e adeguato alle caratteristiche dell'immobile e alla zona in cui si trova.

Il funzionamento del contratto si articola nelle seguenti fasi:

1. **Stipula dell'accordo**: le parti si accordano sui termini del contratto rispettando i parametri stabiliti.
2. **Registrazione**: come ogni contratto di locazione, deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate.
3. **Attestazione di conformità**: il contratto deve essere validato dalle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali.
4. **Rinnovo automatico**: alla scadenza dei 3 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni, salvo disdetta motivata.

È importante sottolineare che questo tipo di contratto **non è disponibile in tutti i comuni italiani**, ma solo in quelli dove sono stati siglati specifici accordi territoriali, tipicamente nei comuni ad alta tensione abitativa e nelle città metropolitane.

## Come viene calcolato il canone concordato

Il **calcolo del canone concordato** segue criteri oggettivi stabiliti negli accordi territoriali e si basa su diversi parametri che determinano il valore dell'immobile. Vediamo nel dettaglio come avviene questo calcolo.

### Parametri per il calcolo del canone

I **principali elementi** che influenzano il calcolo del canone concordato sono:

- **Zona urbana**: la collocazione dell'immobile all'interno del territorio comunale (centrale, semicentrale, periferica).
- **Tipologia dell'immobile**: appartamento, villa, monolocale ed ecc.
- **Superficie**: i metri quadri dell'abitazione, calcolati secondo criteri specifici.
- **Stato di manutenzione**: condizioni dell'immobile e presenza di interventi di efficientamento energetico.
- **Dotazioni e pertinenze**: presenza di ascensore, posto auto, cantina, giardino ed ecc.
- **Classe energetica**: un fattore sempre più rilevante nella determinazione del valore locativo.

Ciascuno di questi parametri contribuisce a posizionare l'immobile all'interno della "fascia di oscillazione" prevista dagli accordi territoriali, **determinando così il valore minimo e massimo del canone **applicabile.

### Procedura di calcolo

Il calcolo del canone concordato avviene attraverso **i seguenti passaggi**:

1. **Individuazione della zona** in cui si trova l'immobile secondo la mappa delle microzone comunali.
2. **Determinazione della fascia** di oscillazione in base alla tipologia e alle caratteristiche dell'immobile.
3. **Attribuzione di punteggi** per ogni elemento qualitativo presente (riscaldamento autonomo, doppi servizi ed ecc.).
4. **Calcolo del valore al metro quadro** in base ai punteggi ottenuti.
5. **Moltiplicazione del valore** per la superficie dell'immobile, considerando eventuali coefficienti di riduzione.

È fondamentale sottolineare che questo calcolo deve essere effettuato con precisione, poiché eventuali errori potrebbero invalidare il contratto e causare la perdita delle agevolazioni fiscali associate.

## L'attestazione obbligatoria per il canone concordato

Un elemento cruciale per la validità del contratto di locazione a canone concordato è l'**attestazione di conformità**, un documento che certifica la corretta applicazione degli accordi territoriali e la legittimità del canone stabilito.  
In particolare, l’attestazione è un **documento rilasciato dalle associazioni di categoria **firmatarie degli accordi territoriali (rappresentanti dei proprietari e degli inquilini) che certifica che:

- Il contratto rispetta i parametri stabiliti dagli accordi territoriali.
- Il canone è stato correttamente calcolato in base alle caratteristiche dell'immobile.
- Tutte le clausole sono conformi alla normativa vigente.

### Come ottenere l'attestazione di conformità

Per **ottenere l'attestazione di conformità** è necessario:

1. **Rivolgersi a un'associazione** firmataria degli accordi territoriali (come Confedilizia, UPPI, SUNIA ed ecc.).
2. **Presentare la documentazione** relativa all'immobile (come planimetria e certificazioni).
3. **Fornire una bozza del contratto** che si intende stipulare.
4. **Pagare i diritti di segreteria** richiesti dall'associazione per il servizio.

L'attestazione è diventata **obbligatoria dal 2017** per poter beneficiare delle **agevolazioni fiscali** previste per questa tipologia contrattuale. Senza di essa il contratto resta valido, ma non si possono ottenere i benefici fiscali che rappresentano uno dei principali vantaggi di questa forma di locazione.

## Principali vantaggi del canone concordato per inquilini e proprietari

Il **contratto di locazione a canone concordato** offre numerosi **vantaggi sia per gli inquilini che per i proprietari**, i quali possono beneficiare di condizioni economiche più favorevoli e di specifiche agevolazioni fiscali.

I principali **vantaggi economici** e le maggiori **agevolazioni fiscali** per gli **inquilini** con un contratto a canone concordato sono:

- **Canone inferiore**: rispetto al mercato libero, il canone è mediamente più basso del 20-30%.
- **Stabilità**: il prezzo dell'affitto rimane invariato per tutta la durata del contratto (3+2 anni).
- **Minori spese iniziali**: generalmente sono richieste garanzie meno onerose rispetto ad altre forme contrattuali.
- **Detrazione IRPEF maggiorata**: l'inquilino può usufruire di una detrazione fino a 495,80 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro, e fino a 247,90 euro se il reddito è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.
- **Agevolazioni locali**: molti comuni prevedono riduzioni sulla TARI e su altre imposte locali per chi ha un contratto a canone concordato.

Dall’altra parte, anche i **proprietari** possono beneficiare di **significativi vantaggi** scegliendo il contratto di locazione a canone concordato:

- **Riduzione dell'IMU**: abbattimento dell'imposta che può arrivare fino al 75% in alcuni comuni.
- **Cedolare secca agevolata**: in molti comuni è applicabile un’aliquota ridotta al 10% rispetto al 21% previsto per i contratti a canone libero.
- **Agevolazioni anche in regime ordinario:** in caso di opzione per il regime ordinario in alcuni comuni (definiti ad alta densità abitativa) sarà possibile applicare una deduzione del 33,5%, che significa che si pagheranno le tasse solo sul 66,5% del canone previsto in contratto.
- **Minore rischio di morosità**: il canone più contenuto riduce il rischio di insolvenza.
- **Minore turnover degli inquilini**: la durata più lunga del contratto favorisce una maggiore stabilità.

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