È una fase tutt'altro che formale, perché la legge stabilisce con precisione come deve essere consegnato un appartamento in affitto: in quali condizioni deve trovarsi, quali requisiti di abitabilità e sicurezza deve garantire e cosa rischia il locatore se l'immobile presenta difformità rispetto a quanto pattuito.Conoscere queste regole conviene a entrambe le parti. L'inquilino, che spesso concentra le proprie energie su come trovare un appartamento in affitto adatto alle proprie esigenze e trascura la verifica dello stato dell'immobile, sa cosa può pretendere al momento dell'ingresso. Il proprietario, dal canto suo, evita contestazioni, richieste di riduzione del canone o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto. Vediamo cosa prevede la normativa in vigore.
Il punto di partenza è l'articolo 1575 del Codice Civile, che elenca le obbligazioni principali del locatore:
L'obbligo di consegna non si esaurisce quindi nella materiale messa a disposizione delle chiavi. L'appartamento deve essere idoneo all'uso pattuito nel contratto: se la destinazione è abitativa, deve poter essere abitato da subito, con impianti funzionanti, locali asciutti e serramenti integri.
Alla consegna materiale si accompagnano poi alcuni adempimenti documentali ormai imprescindibili: la consegna dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio per legge da richiamare in contratto con apposita clausola con cui l'inquilino dichiara di averne ricevuto le informazioni, e la disponibilità della documentazione relativa a agibilità e conformità degli impianti, di cui parliamo tra poco.
Ma cosa significa, concretamente, consegnare un immobile "in buono stato di manutenzione"? Questo si traduce in tre livelli di requisiti che l'appartamento deve garantire all'inquilino.
Non si tratta di consegnare un appartamento nuovo o appena ristrutturato, ma un alloggio in cui i normali standard d'uso siano rispettati, tenuto conto dell'età dell'edificio e di quanto le parti hanno concordato.
Un aspetto che genera spesso attriti è la pulizia a inizio locazione. La legge non impone espressamente al proprietario di consegnare l'immobile "pulito", ma l'obbligo di idoneità all'uso abitativo implica condizioni igieniche dignitose: un appartamento consegnato sporco, con residui del precedente inquilino o segni di incuria, non è idoneo all'uso convenuto.
Proprio per questo lo strumento più importante della fase di consegna dell'appartamento è il verbale di consegna: un documento, sottoscritto da entrambe le parti, che fotografa lo stato dei luoghi stanza per stanza, annota eventuali difetti già presenti, registra le letture dei contatori e l'elenco delle chiavi consegnate, meglio se corredato da fotografie datate. Il verbale tutela il proprietario, che potrà contestare i danni emersi durante la locazione, e l'inquilino, che non potrà vedersi addebitare difetti preesistenti al suo ingresso.
La consegna è anche il momento giusto per gestire gli aspetti pratici che accompagnano l'ingresso nell'alloggio:
Piccoli passaggi che, se curati subito, prevengono la gran parte delle frizioni tipiche dei primi mesi di locazione.
Cosa succede se, dopo la consegna, l'appartamento si rivela diverso da come doveva essere?
Se i difetti diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità dell'immobile all'uso pattuito: un impianto elettrico non funzionante, infiltrazioni importanti, una caldaia fuori uso, l'inquilino può chiedere, a sua scelta, la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone proporzionata alla minore godibilità dell'alloggio.
Il locatore è tenuto anche al risarcimento dei danni derivanti dai vizi, a meno che non provi di averli ignorati senza colpa al momento della consegna.
Una tutela rafforzata scatta quando i vizi sono pericolosi per la salute. Pensiamo a muffe estese, impianti a rischio o presenza di amianto deteriorato: in questi casi nessuna clausola di accettazione dello stato di fatto può proteggere il proprietario, e la responsabilità può estendersi ai danni alla salute subiti dall'inquilino e dai suoi familiari.
Quanto alle riparazioni, la regola generale mette a carico del locatore tutte le opere necessarie a mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto, ad eccezione della piccola manutenzione dipendente dall'uso quotidiano, che spetta all'inquilino.
Se il proprietario resta inerte di fronte a guasti rilevanti segnalati per iscritto, l'inquilino può agire in giudizio per ottenere l'esecuzione delle opere, la riduzione del canone o il risarcimento.
Con il recepimento della direttiva europea "case green" gli immobili locati dovranno progressivamente rispettare standard energetici più elevati, e la qualità dell'alloggio consegnato, dall'APE agli impianti è destinata a pesare sempre di più sul valore locativo e sulla stessa possibilità di affittare. Un motivo in più per programmare per tempo gli interventi, anche sfruttando le agevolazioni fiscali disponibili per chi ristruttura un immobile da destinare alla locazione.
Come abbiamo visto, consegnare un appartamento a norma, documentare lo stato dei luoghi con un verbale accurato e gestire correttamente vizi e riparazioni sono passaggi decisivi per evitare contestazioni, riduzioni del canone e contenziosi che possono erodere la redditività dell'investimento.
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