Dal punto di vista normativo, la cessione del contratto è disciplinata dagli articoli 1406 e seguenti del Codice civile, che definiscono la cessione come il contratto mediante il quale il titolare di un rapporto contrattuale (cedente) trasferisce ad un terzo (cessionario) con consenso dell'altra parte (ceduto) la posizione contrattuale che gli deriva dal contratto di cui è parte.
Il tema della cessione del contratto di locazione e della sublocazione è disciplinato da un quadro normativo, che cambia a seconda della destinazione d’uso dell’immobile (abitativo o commerciale) e della tipologia di contratto sottoscritto.
Per le locazioni ad uso abitativo, l'articolo 1594 del Codice civile stabilisce chiaramente che l'inquilino, salvo diversa pattuizione, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso espresso del proprietario.
Questa disposizione è rafforzata dall'articolo 14, comma 4, della Legge n. 431/98, che per i contratti liberi 4+4 mantiene in vigore l'articolo 2 della Legge n. 392/78, vietando la sublocazione totale o la cessione del contratto senza l'autorizzazione del locatore.
Nella pratica, la maggior parte dei contratti di locazione include clausole esplicite che vietano sia la cessione sia la sublocazione dell’immobile senza la preventiva autorizzazione del proprietario. Tuttavia, se nel contratto non è presente un divieto esplicito, l’inquilino può procedere con una sublocazione parziale, a patto che ne dia comunicazione al locatore tramite lettera raccomandata, specificando identità del subconduttore, durata del contratto e vani interessati dalla sublocazione.
La normativa diventa ancora più restrittiva nel caso dei contratti a canone concordato. Il Decreto Ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti del 30 dicembre 2002 ha introdotto un divieto assoluto di sublocazione per i contratti ad uso transitorio e per quelli stipulati con studenti universitari fuori sede, riflettendo la natura temporanea e specifica di tali accordi.
La cessione di un contratto di locazione può variare notevolmente in base alla tipologia dell’immobile: le regole non sono infatti le stesse per le locazioni ad uso abitativo e quelle ad uso commerciale. Le differenze riguardano soprattutto gli obblighi delle parti coinvolte e le condizioni per procedere con la cessione.
Nel caso di un contratto di affitto ad uso abitativo, il conduttore non può cedere il contratto a terzi senza il consenso del proprietario. Questo limite è pensato per tutelare il locatore, che ha il diritto di sapere e approvare chi occuperà il proprio immobile, evitando così eventuali problemi di solvibilità o affidabilità da parte di un nuovo inquilino non concordato.
Diversa è la situazione quando si parla di locazione commerciale. In questo caso, l’inquilino che ceda o affitti la sua azienda ha la possibilità di cedere il contratto senza l’autorizzazione preventiva del proprietario, ma è comunque obbligato a comunicare la cessione. Il locatore, dal canto suo, può opporsi entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione, ma solo per motivi gravi e documentabili. Questa regola è pensata per salvaguardare la continuità dell’attività commerciale, evitando interruzioni legate al cambio di gestione dell’immobile.
Un aspetto importante da tenere presente riguarda la cessione del contratto di locazione con cedolare secca. Questa formula fiscale, che consente di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’aliquota fissa, è riservata esclusivamente ai contratti di locazione ad uso abitativo.
Possono, infatti, usufruirne solo le persone fisiche che affittano immobili fuori dall’ambito di un’attività d’impresa o professionale. Sebbene questo regime preveda l’esonero da alcune imposte, in caso di cessione del contratto resta comunque dovuta l’imposta di registro, che non viene assorbita dalla cedolare secca.
La cessione di un contratto di locazione avviene quando una delle parti, solitamente il conduttore, decide di trasferire a un terzo soggetto i propri diritti e obblighi previsti dal contratto in essere. Per procedere correttamente, è fondamentale che ci sia l’accordo tra le parti coinvolte, cioè tra cedente (chi lascia il contratto), cessionario (chi lo subentra) e locatore (il proprietario dell’immobile).
Una volta ottenuto il consenso, la cessione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, presso la sede dove era stato registrato il contratto originario. Per farlo, è necessario utilizzare il modello RLI, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che può essere compilato online oppure presentato in forma cartacea. Nel modello vanno inseriti i dati identificativi del contratto e dei soggetti coinvolti nella cessione.
Un passaggio importante riguarda anche il versamento dell’imposta di registro, che varia in base alle condizioni economiche concordate. Se non è previsto alcun corrispettivo tra cedente e cessionario, l’imposta è fissa e pari a 67 euro. Se invece è stato stabilito un corrispettivo, l’imposta è pari al 2% dell’importo pattuito, con un minimo comunque di 67 euro.
La comunicazione e il pagamento vanno comunicati all'Agenzia delle Entrate entro 30 gg. dalla data della cessione.
Per concludere, è utile chiarire la differenza tra i concetti di cessione e subentro del contratto di locazione. Infatti, durante la vita di un contratto di locazione, può capitare che una delle parti venga sostituita da un altro soggetto. In questi casi si parla comunemente di cessione o di subentro, ma si tratta di situazioni giuridicamente diverse, che è utile distinguere con chiarezza.
La cessione del contratto di locazione, come abbiamo visto, si verifica quando una delle parti (il locatore o il conduttore) decide volontariamente di trasferire a un terzo i propri diritti e doveri derivanti dal contratto. Perché questo sia possibile, è necessario che il contratto originario preveda espressamente la possibilità di cessione, oppure che tutti i soggetti coinvolti (cedente, cessionario e controparte) siano d'accordo. Si tratta quindi di un accordo trilaterale, che richiede il consenso unanime. La cessione può riguardare sia affitti ad uso abitativo sia locazioni commerciali, e comporta la stipula di una scrittura privata e l'eventuale comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Diversa è la situazione del subentro, che avviene in modo automatico, senza necessità di accordi, quando il cambiamento è determinato da eventi previsti dalla legge. È il caso, ad esempio, della morte del locatore, della vendita dell’immobile durante la locazione o di una separazione tra coniugi con assegnazione dell’abitazione a uno dei due. In queste circostanze si parla di subentro ex lege, ovvero stabilito direttamente dalla normativa. Il nuovo soggetto entra nei diritti e nei doveri del contratto già in essere, senza bisogno di modifiche formali o scritture integrative.
Dal punto di vista pratico e fiscale, il subentro non comporta imposte o adempimenti economici. Tuttavia, per maggiore trasparenza e per evitare futuri problemi, è sempre raccomandato comunicare l’avvenuta variazione all’Agenzia delle Entrate, così da mantenere aggiornata la registrazione del contratto.
Gestire correttamente una locazione, soprattutto quando si parla di cessioni contrattuali e di aspetti legali connessi, non è affatto semplice. Richiede competenze specifiche, conoscenza delle normative in continuo aggiornamento e grande attenzione nel rispettare tutte le procedure. Le conseguenze di un errore, anche involontario, possono essere pesanti sia in termini economici che legali. È facile trovarsi a fronteggiare inadempienze, contestazioni o situazioni di insolvenza che mettono a rischio la rendita attesa e compromettono la serenità del proprietario.
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